Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davası Rehberi: Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kira sözleşmesi ve tahliye davası

Gayrimenkul kiralamak, hayatımızın önemli bir parçası. İster ev sahibi olun ister kiracı, bu süreçte karşılıklı hak ve yükümlülükler bulunur. Bu hak ve yükümlülüklerin temelini ise kira sözleşmesi oluşturur. Ancak bazen işler beklendiği gibi gitmeyebilir ve tahliye süreçleri gündeme gelebilir. Bu makalemizde, kira sözleşmelerinin temelinden başlayarak, tahliye davalarına kadar bilmeniz gereken tüm detayları ele alacağız.

Kira Sözleşmesi

Nedir ve Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) düzenlenen, bir şeyin kullanılmasını veya semerelerinden yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık bir kira bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (TBK m. 299). Bu tanım, hem konut ve çatılı işyeri kiraları hem de diğer kira türleri için geçerlidir.

Peki, neden önemlidir? Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki ilişkinin yazılı güvencesidir. Her ne kadar sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerli olsa da, olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı bir sözleşme bulunması büyük önem taşır. Yazılı sözleşme, kira bedeli, kira süresi, depozito miktarı, demirbaşlar gibi kritik konuları net bir şekilde ortaya koyar ve gelecekteki anlaşmazlıkların önüne geçer.

Kira sözleşmesinde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:

• Tarafların Kimlik Bilgileri: Kiraya veren (ev sahibi) ve kiracının tam adı, T.C. kimlik numarası/vergi kimlik numarası ve adresleri.

• Kiralananın Açık Adresi: Kiralanan konut veya işyerinin tam ve doğru adresi.

• Kira Bedeli: Aylık veya yıllık kira bedeli, ödeme tarihleri ve şekli.

• Kira Süresi: Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi.

• Depozito (Güvence Bedeli): Varsa, depozito miktarı ve hangi şartlarda iade edileceği.

• Özel Şartlar: Kiralananın kullanımıyla ilgili özel hükümler (örneğin, tadilat yapma yasağı, evcil hayvan durumu).

  
  

Kira Bedeli ve Artış Oranları

Kira bedeli, tarafların serbest iradesiyle belirlenir. Ancak kira artış oranları konusunda Türk Borçlar Kanunu önemli düzenlemeler getirmiştir. Konut kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalama artış oranı ile sınırlıdır (TBK m. 344/1). Bu oran, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanır. Taraflar sözleşmede bu orandan daha yüksek bir artış belirlemiş olsalar bile, yasal sınırlamayı aşan kısım geçersiz kabul edilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedeli, hakim tarafından emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak "kira tespit davası" ile belirlenebilir (TBK m. 344/3). Bu dava, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılır.

Kiracının ve Ev Sahibinin Temel Hak ve Yükümlülükleri

Kira ilişkisi, karşılıklı güven ve sorumluluk üzerine kuruludur. Her iki tarafın da belirli hak ve yükümlülükleri bulunur:

Kiracının Yükümlülükleri:

• Kira Bedelini Ödeme: En temel yükümlülük, kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemektir (TBK m. 313).

• Kiralananı Özenle Kullanma: Kiralanana zarar vermemek, hor kullanmamak ve iyi bakmak (TBK m. 316).

• Ayıpları Bildirme: Kiralananda ortaya çıkan arızaları, hasarları veya önemli eksiklikleri derhal ev sahibine bildirmek (TBK m. 318).

• Komşulara Saygı Gösterme: Apartman veya site kurallarına uymak, gürültü yapmamak.

  
  

Ev Sahibinin Yükümlülükleri:

• Kiralananı Teslim Etme: Kiralananı sözleşmede belirtilen tarihte, kullanıma elverişli durumda teslim etmek (TBK m. 301).

• Bakım ve Onarım: Kiralananın olağan kullanımdan kaynaklanan arızalarını, büyük onarımlarını yapmak (TBK m. 302).

• Vergi ve Sigorta: Kiralanana ait vergi, sigorta gibi yükümlülükleri yerine getirmek.

• Kiracının Huzurunu Sağlama: Kiracının kiralananda huzurlu ve kesintisiz oturmasını sağlamak.

  
  

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Nedenleri

Kira sözleşmeleri, belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Sözleşmenin sona ermesi ve tahliye nedenleri de bu duruma göre farklılık gösterir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri:

Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı boşaltacağını yazılı olarak bildirmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır (TBK m. 347/1). Bu durum, kiracı lehine bir korumadır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri:

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira ilişkisi belirli bir süreye bağlı değildir. Bu tür sözleşmelerde, taraflardan her biri, fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 328). Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirsiz süreli sözleşmeyi her zaman feshedebilirken, kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda fesih hakkını kullanabilir (TBK m. 347/2). Yani, kiracı dilediği zaman, yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilirken, ev sahibinin fesih hakkı çok daha kısıtlıdır ve genellikle belirli tahliye nedenlerinin varlığına veya on yıllık uzama süresinin dolmasına bağlıdır.

Tahliye Nedenleri:

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için Kanun'da belirtilen haklı bir nedenin bulunması gerekir. Bu nedenler sınırlı sayıdadır ve şunları içerir:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin veya Kanun'da sayılan yakınlarının (eş, altsoy, üstsoy) konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu (TBK m. 350/1). Bu durumda, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

2. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye: Kiralananın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya imar amacıyla boşaltılması zorunlu ise (TBK m. 350/2).

3. Kiracının Tahliye Taahhüdü: Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi (TBK m. 352/1). Bu taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sonraki bir tarihte alınmış olması ve baskı altında alınmamış olması önemlidir.

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracının bir kira yılı içerisinde kira bedelini iki defa ödememesi ve bu duruma ilişkin ev sahibi tarafından ayrı ayrı haklı ihtarnameler gönderilmesi (TBK m. 352/2).

5. Kiracının Aynı Yerden İki Defa Kiralanması: Kiracının veya birlikte oturanların aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa ve ev sahibi bu durumu sonradan öğrenirse, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/3).

6. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Kiralanan yerin yeni maliki, eski malikin sözleşme şartlarına bağlıdır. Ancak yeni malik, kiralananı kendisi, eşi veya çocukları için konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekerek altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351).

   
   

Tahliye Davaları Süreci ve Adımları

Tahliye nedenlerinden birinin varlığı halinde, ev sahibi tahliye davası açabilir. Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a).

Tahliye davası sürecinde genel adımlar şunlardır:

1. İhtarname Gönderimi:

   • Ne Zaman Gerekli? İhtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede dava açmadan önce kiracıya usulüne uygun bir ihtarname gönderilmesi zorunludur.

   • Nasıl Gönderilir? İhtarnameler genellikle noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilir. Bu, tebligatın yapıldığının ve içeriğinin ispatı açısından önemlidir.

   • İçerik: İhtarnamede tahliye nedeni açıkça belirtilmeli, kiracıya belirli bir süre tanınmalı ve bu süre içinde kiralananın boşaltılması talep edilmelidir. Örneğin, iki haklı ihtar durumunda, ödenmeyen kira bedelleri ve hangi aylara ait oldukları belirtilmelidir.

     
     

2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması:

   • İhtarname süresi dolduktan sonra veya tahliye taahhüdü gibi doğrudan dava açmayı gerektiren durumlarda, usulüne uygun bir tahliye dava dilekçesi hazırlanır.

   • Dilekçede Neler Olmalı? Dilekçede davacı (ev sahibi) ve davalı (kiracı) bilgileri, kiralananın adresi, tahliye nedeni (ilgili kanun maddesi belirtilerek), olayların özeti, hukuki gerekçeler ve deliller (kira sözleşmesi, ihtarnameler, tapu kayıtları vb.) yer almalıdır.

   • Deliller: Tahliye nedenini ispatlayıcı tüm belgeler (kira sözleşmesi, ödeme dekontları/makbuzları, ihtarnameler, tanık listesi, varsa keşif ve bilirkişi incelemesi talepleri) dava dilekçesine eklenmelidir.

     
     

3. Yetkili ve Görevli Mahkeme:

   • Tahliye davalarında görevli mahkeme, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 4). Yetki konusunda ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m. 6).

     
     

4. Yargılama Süreci:

   • Dava dilekçesi mahkemeye sunulduktan sonra, mahkeme dava dilekçesini ve eklerini davalıya tebliğ eder. Davalı, tebliğden itibaren iki hafta içinde cevap dilekçesini sunmalıdır (HMK m. 127).

   • Mahkeme, ön inceleme duruşması yapar ve tarafları dinler. Sonrasında tahkikat aşamasına geçilerek deliller toplanır.

   • Delillerin Değerlendirilmesi: Mahkeme, kira sözleşmesini, ihtarname tebligatlarını, tapu kayıtlarını inceler. Gerekirse tanık dinleyebilir, kiralananın durumunu tespit etmek amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Örneğin, ihtiyaç iddiasının samimiyeti veya kiralananın yeniden imar edilebilirliği bilirkişi vasıtasıyla tespit edilebilir.

   • Duruşmalar: Taraflar ve avukatları duruşmalara katılır, beyanlarını sunar ve delillerini ibraz ederler.

     
     

5. Kararın Verilmesi:

   • Mahkeme, toplanan tüm delilleri değerlendirerek tahliye kararı veya davanın reddi yönünde bir karar verir. Tahliye kararı verildiğinde, kiracının belirli bir süre içinde kiralananı boşaltması istenir.

     
     

6. İcra ve Tahliye İşlemleri:

   • Tahliye kararı kesinleştiğinde (istinaf ve temyiz süreçleri tamamlandığında), ev sahibi icra müdürlüğüne başvurarak kararın uygulanmasını talep edebilir (İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 26).

   • İcra müdürlüğü, kiracıya bir tahliye emri gönderir ve belirli bir süre içinde (genellikle 15 gün) kiralananı boşaltmasını ister.

   • Kiracı bu süre içinde kiralananı boşaltmazsa, icra müdürlüğü zabıta veya kolluk kuvvetleri eşliğinde tahliye işlemini gerçekleştirir. Kiracının eşyaları yediemine teslim edilir veya taşınma masrafları kiracıdan tahsil edilerek başka bir yere nakledilir.

     
     

Tahliye davaları, karmaşık süreçler olabilir ve her somut olay kendi içinde farklılıklar gösterebilir. Bu nedenle, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların, hukuki haklarını korumak ve doğru adımları atmak adına bir avukattan hukuki destek almaları büyük önem taşır.