Ortaklığın Giderilmesi Davaları: Kanuni Dayanaklar, Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Giriş: Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nedir?

Ortak mülkiyete konu olan mallarda, paydaşlar arasında uzlaşma sağlanamadığında başvurulan hukuki yollardan biri “ortaklığın giderilmesi davası”dır. Genellikle miras, satın alma ya da devralma sonucu birden fazla kişi aynı taşınmaz ya da taşınır üzerinde hak sahibi olabilir. Ancak bu ortaklık zamanla uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu durumda, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde çözüm yolu mahkemece ortaklığın sona erdirilmesidir.

Hukuki Dayanak: TMK ve HMK Açısından Değerlendirme

Türk Medeni Kanunu’nun 698. ve 699. maddeleri ortak mülkiyeti düzenlerken, HMK m. 4 ve m. 12 görevli ve yetkili mahkemeleri belirler. TMK’ya göre, her paydaş ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu hak, mülkiyet hakkının doğal bir uzantısı olarak görülmektedir.

TMK m. 698 – 699:

• Paylı mülkiyet sona erdiğinde, her bir paydaş kendi payını alır.

• Uzlaşma sağlanamıyorsa, paylaşım dava yoluyla gerçekleşir.

HMK m. 4 ve m. 12:

• Sulh hukuk mahkemesi görevli,

• Malın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

  
  

Ortaklığın Giderilmesi Davalarının Türleri

Ortaklığın giderilmesi davaları genel olarak iki şekilde açılabilir:

Paylaşmalı (Aynen Taksim) Usulü

Bu yöntemde, ortak mülkiyete konu olan mal fiziksel olarak bölünerek pay sahiplerine teslim edilir. Örneğin, bir arsa ya da tarla eşit ya da oranlı şekilde hissedarlara bölünebilir. Ancak bu her zaman mümkün olmaz. Mahkeme, malın bölünebilirliğini teknik bilirkişilerle değerlendirir.

• Bölünmeye uygunluk gerekir.

• Taksim halinde değer kaybı olmamalı.

• Her paydaş makul fayda elde etmelidir.

  
  

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Eğer aynen taksim mümkün değilse, mal satışa çıkarılır ve elde edilen gelir, hissedarlara oranlı olarak paylaştırılır. Bu yöntemde satış genellikle icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.

• Fiziksel bölünemez mallarda tercih edilir.

• Ortaklık sona ererken herkes parasal payını alır.

• Uyuşmazlıklar daha azdır, ancak malın rayiç değerin altında satılması riski vardır.

  
  

Mahkemeye Başvuru Süreci ve Dilekçe Hazırlığı

Dava açılırken aşağıdaki bilgiler eksiksiz ve doğru şekilde dilekçeye eklenmelidir:

• Taraf bilgileri ve adresleri,

• Ortaklığa konu malın tapu bilgileri,

• Talebin aynen taksim mi yoksa satış yoluyla mı olduğu,

• Varsa uzlaşmazlık nedenleri.

Dava dilekçesi HMK’ya uygun olarak hazırlanmalı ve ilgili sulh hukuk mahkemesine sunulmalıdır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk MahkemesiYetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12)

Taşınır mallarda ise davalının ikametgahı esas alınır.

Dava Açma Süreci ve Süresi

Bu davaların açılmasında herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi yoktur. Ortaklardan herhangi biri, dilediği zaman bu davayı açabilir.

Davanın açılmasından itibaren:

1. İlk duruşma yapılır.

2. Bilirkişi atamaları gerçekleştirilir.

3. Fiziksel bölünemezse satış kararı verilir.

4. İcra yoluyla satış yapılır.

5. Bedel paydaşlara dağıtılır.

   
   

Davalıların Hakları ve Yükümlülükleri

Davalı konumundaki ortaklar:

• Ortaklığın sona erdirilmesine itiraz edemez (bu hakkın kullanımı engellenemez).

• Ancak taksim usulüne ve değerlemeye itiraz edebilir.

• Mahkemeye karşı delil ve belge sunma hakları vardır.

  
  

Bilirkşi ve Değerleme Süreci

Mahkeme, malın bölünüp bölünemeyeceğini tespit etmek için bilirkişi atar. Bilirkişi raporu:

• Malın değerini,

• Bölünebilirliğini,

• Kullanım şekillerini detaylandırır.

Bu rapora taraflar itiraz edebilir. İtirazlar genellikle yeni bilirkişi talebi ile değerlendirilir.

Satışın İcrası ve Gelirin Paylaşımı

Mahkeme satış kararı verdiğinde:

• Taşınmaz, icra müdürlüğü aracılığıyla açık artırmayla satılır.

• Satıştan elde edilen gelir, tapudaki hisse oranına göre taraflara dağıtılır.

• Satıştan önce tahsil edilen harç ve masraflar, satış gelirinden düşülür.

  
  

İtiraz Yolları

Karara itiraz edilirse, dosya İstinaf Mahkemesine gönderilir. İstinaf aşamasında:

• Kararın usul ve esas yönünden incelenmesi yapılır.

• Gerekirse dosya Yargıtay’a taşınabilir.

  
  

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Ortaklardan birinin adresine ulaşılamaması

• Hissedarlar arası husumet

• Dava süresinin uzunluğu

• Satış bedelinin düşük olması

• Hatalı bilirkişi raporları

Bu nedenle profesyonel destekle dava yürütülmesi büyük önem taşır.

Gayrimenkulde Ortaklığın Giderilmesi

Özellikle arsa, tarla, konut gibi gayrimenkullerde bu dava çok sık açılır. Gayrimenkulün bölünebilirliği bilirkişiyle belirlenir. Aksi durumda satış yoluna gidilir. Tapu kayıtları, imar durumu ve hissedar sayısı süreci doğrudan etkiler.

Miras Yoluyla Edinilmiş Mallarda Ortaklığın Giderilmesi

Miras paylaşımı yapılmadıysa, yasal mirasçılar miras kalan taşınmazda elbirliği mülkiyetiyle ortak olur. Bu durumda:

• Tüm mirasçılar birlikte hareket etmek zorundadır.

• Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmeden satış yapılamaz.

  
  

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Stratejik Yaklaşımlar

• Uyuşmazlık çıkmadan önce uzlaşma arayışları değerlendirilmeli

• Aynen taksim mümkünse, bu yöntem tercih edilmeli

• Bilirkişi raporlarına dikkatle itiraz edilmeli

• Süreç boyunca avukat rehberliğinde hareket edilmeli

  
  

Avukatın Rolü ve Hukuki Danışmanlık Hizmeti

Bu davalar hem teknik hem hukuki bilgi gerektirir. Avukat desteği:

• Dava dilekçesinin doğru hazırlanması,

• Bilirkişi raporlarına etkin itiraz,

• Temyiz sürecinin yürütülmesi açısından kritiktir.

  
  

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Dava karmaşıklığına göre 6 ay ile 2 yıl arasında sürebilir. Ancak hissedarlardan birinin süreci uzatmak için itirazlar ileri sürmesi, dosyanın üst mahkemeye gitme ihtimali de göz önünde bulundurulduğunda kesin bir süre vermek mümkün değildir. Maalesef günümüz şartları ve mahkemelerin dosya yoğunluğu dikkate alındığında 5 yılın üzerinde sürme ihtimali yüksektir.

2. Ortaklardan biri davaya katılmazsa ne olur?

Katılmasa dahi dava devam eder. Mahkeme kararından etkilenir.

3. Satıştan elde edilen gelir nasıl paylaşılır?

Tapuda yazılı hisse oranına göre paylaşılır.

4. Davayı açmak için tüm ortakların onayı gerekir mi?

Hayır. Tek bir ortak da dava açabilir.

5. Aynen taksim mümkün değilse ne olur?

Mal satışa çıkarılır ve bedel bölüştürülür.

6. Davadan vazgeçilebilir mi?

Dava devam ederken taraflar uzlaşabilir. Mahkemeye bildirilmesi yeterlidir.